Funding Gap immobiliare: dove trovare il capitale che le banche non erogano più

Il credito non è sparito. Si è ritirato su una fascia di rischio molto più stretta, e in quello spazio lasciato vuoto si decide oggi quali operazioni immobiliari si realizzano e quali restano su carta.

Nel 2019 un promotore poteva finanziare un'operazione value-add con un mutuo bancario intorno all'80% del costo complessivo, mettendo un ticket di equity contenuto. Oggi la stessa iniziativa incontra istituti disposti a coprire il 50-55% del loan-to-cost, con covenant più stringenti, soglie di pre-vendita spesso superiori al 40% e istruttorie che superano i sei mesi.

La differenza tra questi due mondi ha un nome tecnico preciso: funding gap.

Che cos'è il funding gap e perché riguarda anche le imprese solide

Il funding gap è la porzione di fabbisogno finanziario, tipicamente compresa tra il 55% e l'80% del costo totale dell'operazione, che il sistema bancario tradizionale non copre più e che l'equity dello sviluppatore, da sola, non riesce ad assorbire senza compromettere la capacità di operare su più cantieri.

È importante chiarire un equivoco diffuso: non si tratta di un problema di merito creditizio. Riguarda imprese patrimonializzate, con track record consolidato e operazioni economicamente sane. Il vincolo è regolamentare e di modello di rischio, non di affidabilità del richiedente.

L'effetto reale sul conto economico dell'impresa

Quando il gap non viene colmato, le conseguenze sono misurabili. Il capitale proprio resta immobilizzato più a lungo, il numero di operazioni gestibili in parallelo si riduce, e il rendimento sull'equity investito si comprime anche in presenza di margini industriali intatti.

Il costo maggiore, però, è invisibile a bilancio: sono le operazioni non fatte, cedute o rinviate in attesa di una delibera che non arriverà nei tempi utili al venditore.

Debito alternativo e private capital: il mercato che ha occupato lo spazio

Mentre gli sportelli tradizionali arretravano, il capitale privato ha costruito un'industria strutturata proprio su questa fascia. Il debito alternativo europeo dedicato al real estate ha superato i 100 miliardi di euro di capitale disponibile e non ancora investito, con operatori che cercano attivamente pipeline italiana di qualità.

Le strutture più utilizzate sono sostanzialmente tre.

Debito mezzanino

Si colloca tra il senior bancario e l'equity, con rendimenti target generalmente compresi tra il 10% e il 15% annuo. Non intacca il controllo dell'operazione e consente di elevare la leva complessiva mantenendo il senior a condizioni competitive.

Preferred equity

Formalmente capitale di rischio, sostanzialmente uno strumento con priorità di rimborso e rendimento preferenziale. Le strutture più diffuse esprimono IRR obiettivo che possono raggiungere il 18%, ma non appesantiscono gli indici di indebitamento e risultano spesso più flessibili sui tempi.

Bridge e finanza di fase

Coprono i momenti che il sistema bancario non presidia: acquisizione dell'area prima del titolo edilizio, rifinanziamento a ridosso di una scadenza, completamento in attesa di stabilizzazione del reddito.

Il vero criterio di accesso non è il rischio dell'operazione

Qui si concentra il punto che distingue gli operatori che raccolgono capitale da quelli che continuano a subire il credit crunch.

Un fondo di debito, un family office o una compagnia assicurativa non valutano l'operazione con gli strumenti del comitato crediti bancario. Valutano un business plan costruito con ipotesi difendibili, una waterfall di distribuzione scritta prima e non dopo, un veicolo societario isolato e una via d'uscita chiaramente identificata.

Quando questi elementi mancano, il dossier non viene rifiutato: viene semplicemente archiviato senza risposta, perché la selezione avviene molto prima della due diligence tecnica.

Il costo del capitale va confrontato con l'alternativa reale

L'obiezione più frequente riguarda il prezzo. Il capitale alternativo costa più del bancario: è un dato di fatto.

Ma il confronto corretto non è tra due tassi. È tra un costo del denaro più elevato su una porzione limitata del fabbisogno e le alternative concrete: rinunciare all'operazione, cedere una quota permanente del progetto quando il valore è già emerso, oppure vendere in condizioni di urgenza rinunciando a una parte rilevante del margine maturato.

Su queste basi, l'aritmetica si chiude quasi sempre nello stesso modo. Chi arriva strutturato non subisce la stretta creditizia: la utilizza come vantaggio competitivo, acquisendo asset da chi non riesce a rifinanziarsi.

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In Fante Real Estate lavoriamo esattamente su questa asimmetria: strutturiamo l'operazione perché il capitale la riconosca, individuando la fonte di finanziamento coerente con la fase, il taglio e l'orizzonte dell'iniziativa.

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